Quando diventa obbligatoria la nomina dell’amministratore?

La nomina dell’amministratore con la riforma è obbligatoria quando i condomini sono più di otto.

Quando i condomini sono più di dieci deve essere formato un regolamento di condominio per disciplinare l’uso delle parti e dei servizi comuni.

È vero che è obbligatoria l’installazione di un cartello indicante le generalità e i recapiti dell’amministratore?

Sì, è obbligatoria in base all'art. 1129 cod. civ, comma 6 e 7. Tale cartello deve essere posizionato nel luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune.

È obbligatorio aprire un conto corrente condominiale?

Sì, la legge ha riconosciuto l’obbligatorietà del conto corrente condominiale: su questo vanno fatte transitare le somme ricevute a qualunque titolo dall'amministratore nonché quelle erogate per conto del condominio.

La mancata tenuta del conto corrente è un motivo per cui l’amministratore può essere revocato per giusta causa.

Cosa succede ai condomini che non pagano le spese?

L'amministratore deve agire in giudizio contro i condomini morosi entro sei mesi, a meno di non ottenere dall'assemblea una dispensa esplicita.

Inoltre, se il ritardo è più di sei mesi l'amministratore può sospendere l’erogazione dei servizi ai morosi: disposizione innovativa, ma di fatto non sempre applicabile per i servizi che non posso essere facilmente frazionati.

Inoltre, dopo la sentenza a Sezioni Unite del 2008, la riforma conferma che i creditori del condominio devono rivolgersi in prima battuta ai condomini morosi (e hanno diritto di avere le informazioni dall'amministratore, senza violazioni della privacy). Solo dopo potranno agire in giudizio contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti.

Come si ripartiscono le spese dei balconi?

Bisogna distinguere se trattasi di balconi "aggettanti" o di balconi "incassati".

Sono aggettanti quei balconi che:

  • sporgono rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare;
  • si protendono nel vuoto senza essere compresi nella struttura portante verticale dell’edificio;
  • hanno autonomia statica in quanto agganciati esclusivamente al solaio interno.

Sono invece incassati quei balconi che non sporgono rispetto alla facciata dello stabile, ma sono posti all'interno del perimetro esterno dell’edificio, inseriti nella sua struttura portante e non protesi autonomamente nel vuoto.

Nel caso di balconi aggettanti, il condominio ha competenza, riguardo agli interventi manutentivi, riguardo la sola tinteggiatura del parapetto esterno, che per omogeneità con le pareti esterne, può considerarsi parte integrante della facciata condominiale (a maggior ragione il condominio avrà competenza nel caso in cui su detto parapetto esistano elementi idonei, come fregi, ecc., ad incidere sul decoro architettonico). Per tutti gli altri interventi la competenza è posta a carico del proprietario esclusivo, che dovrà pertanto assumersi eventuali responsabilità per i danni derivanti dall'omessa manutenzione del bene.

Nel caso di balconi incassati, le spese per il rifacimento del parapetto in muratura dovranno essere poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 primo comma, cod. civ., poiché esso fa parte integrante della facciata dell’edificio. Quanto al sottobalcone (c.d. soletta) viene considerato alla stessa stregua di un solaio, perciò, ai fini della spesa, troverà applicazione l’art 1125 cod. civ., che stabilisce che le spese per il risanamento dovranno essere ripartite da ciascuno dei proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti in ragione della metà.